Como Lucrar Investindo em Imóveis 2022

 GRANDES ESTRATÉGIAS DE Como Lucrar Investindo em Imóveis 2022

2. Lucrando com imóveis

Primeiramente, não precisamos tornar este assunto muito complexo!

Por isso, simplifiquei e separei muitas das possíveis formas de se investir em imóveis em 3 GRANDES ESTRATÉGIAS.

Essas três estratégias vão guiar o seu comportamento como investidor no mercado imobiliário.

Para cada uma das estratégias, você precisará tomar atitudes diferentes para realizar um investimento bem-sucedido.

Então, sem mais delongas, vamos direto às 3 GRANDES ESTRATÉGIAS.

1 – Selecionar região com potencial de valorização.

2 – Comprar abaixo do valor de mercado (AVM).

3 – Agregar valor ao imóvel.

3. Selecionar região com potencial de valorização

Como dito anteriormente, há três formas básicas de se investir em imóveis: 1) Comprar em uma região com potencial de valorização e esperar essa valorização ocorrer, 2) Comprar abaixo do valor de mercado, e 3) Agregarem valor com melhorias no imóvel.

Quando investimos em uma região com potencial de valorização, devemos entender que cada cidade, cada região, cada local tem o seu próprio mercado.

E esse mercado pode estar inflado ou não. Pode haver bolha localizada em cada região ou não.

A questão é que existem muitos locais onde certamente não há bolha e onde os preços podem até estar abaixo do normal.

Aqui veremos o que é importante observar em uma região para sabermos se ela tem ou não alto potencial de valorização.

Há diversos fatores a serem analisados; eu os classifiquei e irei descrevê-los.

Lembro que esses fatores também são os mesmos que determinam o valor atual do imóvel, mas, na verdade, o que buscamos são mudanças futuras nessa região, que venham a valorizá-la.

       3.1. Fatores físicos, naturais e comunitários.

Os fatores físicos e naturais são aqueles incorporados à região, como clima, topografia e fertilidade do solo.

Junto estão os fatores comunitários, nos quais se enquadram todo o transporte público, escolas, igrejas e áreas de lazer, como praças, shoppings, cinema, etc.

Os fatores físicos e naturais são dificilmente modificados, pois mudar a topografia e a fertilidade de uma região inteira custa muito caro.

Logo, o que é realmente importante para a valorização nesse grupo de fatores são os fatores comunitários, os quais vão tratar agora como infraestrutura como um todo.

3.1.1. Infraestrutura

Repito, o que procuramos aqui não é simplesmente observar se há ou não a infraestrutura desejada, mas, sim, se haverá alguma mudança grande o suficiente para que a região seja valorizada.

A imprementação de um metrô que passe especificamente em uma região, por exemplo, é um fator muito importante e faz com que todos os imóveis ao seu redor aumentem de valor.

Isso acontece, pois as pessoas veem esse metrô perto de sua casa como atrativo.

Contudo, se o metrô vir a ser um problema para a região (supondo que a criminalidade aumente por causa disso), ele vai desvalorizar. Há sempre risco!

O importante é fazer uma boa análise sobre se essa mudança vai ou não, de fato, valorizar a região e se você quer ou não embarcar nesse investimento.

Outro ótimo exemplo são praças. Suponha que, em um bairro, o governo decida construir uma praça para recreação. Olhando para essa praça, você acredita que ela vai ou não valorizar a região?

Depende!

Essa praça é cercada?

Meu ponto é: devemos analisar bem cada fator para ver se ele de fato valorizará ou não a região.

Para finalizar esta análise, é importante ter em mente que uma região que já possui infraestrutura bem desenvolvida (bairros desenvolvidos) tem, em geral, pouco potencial de alta valorização.

Por outro lado, regiões pobres, com pouca infraestrutura, têm, em muitos casos, maior potencial de valorização, devido à infraestrutura que está por vir.

3.2. Fatores sociais e econômicos

Os fatores sociais são aqueles relacionados com a população. Crescimento e declínio populacional, densidade populacional e número de pessoas por família são alguns exemplos.

Já os recursos naturais daquela região, como água, ouro e fertilidade do solo (antigamente imóveis perto de rios valiam mais), as tendências da região (se é comercial, industrial ou residencial), o nível de emprego da população e a disponibilidade de crédito dos moradores dessa região são fatores econômicos.

Aqui é importante ter em mente que, de novo, buscamos por mudanças futuras que farão com que o valor dos imóveis aumente. Assim, quanto maior o poder aquisitivo da população de uma região, maior será o preço dos imóveis daquela região.

Quando um shopping é construído, ele atrai para seu entorno pessoas com maior poder aquisitivo do que antes. Assim, o poder aquisitivo daquela região aumenta e, consequentemente, aumentam os valores dos imóveis.

Outro exemplo é a facilidade e o acesso a financiamento. Quando, em certa região, pessoas de determinada classe social passam a ter facilidade e acesso a crédito, o local tende a ter os imóveis valorizados, pois haverá mais demanda pelos bens e, quanto maior a demanda, maiores os preços.

Outro aspecto importante é a modificação da função social de uma região na cidade. Se uma região primordialmente residencial passa a ter função comercial, é provável que ela se valorize, visto que imóveis comerciais custam mais caro que imóveis residenciais.

Então verifique se a região onde você está pensando em investir sofrerá mudanças sociais e econômicas e analise se essas mudanças irão de fato aumentar ou reduzir o valor dos imóveis.

3.3. Fatores definidos por regras governamentais

Esses fatores também são importantes, e poucas pessoas estão cientes deles. O governo tem livre arbítrio para modificar algumas regras. É claro que há sempre um motivo para isso. Alguns exemplos de possíveis mudanças são: modificação no plano diretor de uma região, programas de habitação, facilidade ao crédito, etc.

No plano diretor de uma cidade, são especificadas as regras para construção de cada região. Há regiões onde se podem construir até 20 andares de edifício, enquanto em outros bairros só é possível construir dois.

Quando há mudança no plano diretor, permitindo que em um local no qual só era possível construir dois andares se passem a construir 20, tal região vai ter seus imóveis valorizados.

Conheci um senhor que possuía um imóvel antigo na praia, o qual ele alugava. O imóvel valia algo em torno de R$ 300 mil (o terreno tinha valor). Ele estava pensando em vendê-lo, mas resolveu esperar, continuando a alugá-lo.

Um ano depois, certo dia, dois representantes das construtoras locais ligaram perguntando se ele não tinha interesse em vender o imóvel e ofereceram R$ 600 mil.

Ele achou estranho e, antes de fechar qualquer negócio, ligou para a prefeitura para ver se o plano diretor da região não havia mudado. E havia! Antes era permitido construir até três andares, e passou a serem permitidos 18 andares.

Esteja consciente das mudanças governamentais. Quanto mais conhecimento você tiver, maiores serão as possibilidades que terá para fechar bons negócios.

OBS: Dentro do E-Book “Método Investidor Completo” eu explico com mais detalhe cada uma das maneiras de encontrar as melhores regiões para investir em sua cidade.

4. Comprar abaixo do valor de mercado (AVM)

A segunda forma de lucrar com imóveis é achando uma forma sistemática de comprar imóveis abaixo do valor de mercado (AVM).

Após a compra, é possível vendê-lo pelo valor de mercado ou alugá-lo, obtendo uma rentabilidade maior pelo imóvel.

Há algumas semanas escrevi um artigo chamado “Como encontrar imóveis abaixo do valor de mercado?”. Nele demonstro nove maneiras pelas quais é possível comprar imóveis por menos do que eles realmente valem.

Resolvi incluir o artigo aqui, no livro, por ele estar bem completo.

Então, vamos ao artigo.

4.1. Como encontrar imóveis abaixo do valor de mercado?

Quando o assunto é investimentos em imóveis, muitas pessoas acreditam que a principal estratégia é comprar o imóvel pelo seu valor de mercado e esperar pela valorização.

Depois que ele se valorizar, vende-se o imóvel e obtêm-se o lucro da valorização.

Essa é uma estratégia que pode ser boa em algumas regiões.

Contudo, ela é falha, pois nem sempre a região tem a valorização esperada, e os custos de espera até que se valorize são altos.

A maneira mais sistemática para investir em imóveis é comprar AVM (abaixo do valor de mercado). Robert Kiyosaki, autor do livro Pai Rico, Pai Pobre, afirma que:

“O lucro ao se investir em imóveis é feito na COMPRA, não na venda.”

Ou seja, é preciso focar energia em encontrar imóveis por menos do que eles realmente valem!

Assim, você não fica dependente das flutuações do mercado.

“Mas como? Como achar imóveis AVM?”

Calma... Chegaremos lá!

A regra comum no mercado imobiliário é:

“O vendedor quer ganhar o máximo possível pelo seu bem, enquanto o comprador quer pagar o mínimo possível” (Essa regra acontece em todo o mercado).

Por isso, existe o valor de mercado, para equilibrar essa disputa entre vendedores e compradores. O valor de mercado é o preço justo a se pagar naquele momento por determinado bem.

Entretanto, existem diversos motivos para que o vendedor esteja disposto a aceitar menos pelo imóvel.

Então temos aqui, 9 maneiras de encontrar imóveis abaixo do valor de mercado (AVM).

4.1.1. Família que se muda para longe

Um dos motivos principais para que os vendedores aceitem receber menos que o imóvel vale é a necessidade forte de vender o imóvel rapidamente.

Isso ocorre, pois imóveis são, geralmente, ativos de baixa liquidez, ou seja, não são vendidos rapidamente.

Pode ser que sejam vendidos logo; pode ser que demore anos.

Vai depender de cada caso e do preço estipulado.

Logo, se uma família estiver se mudando para outra cidade, estado, ou país, é normal que ela tenha pressa em vender seu bem, para, assim, poder começar vida nova.

E a maneira mais rápida de vender um imóvel é ofertá-lo por menos do que ele vale.

4.1.2. Inventário

No caso do inventário, os proprietários também têm pressa em vender o imóvel rapidamente, mas por outro motivo.

Nesse caso, eles estão passando por um processo judicial para poder fazer a partilha dos bens de herança.

Muitas vezes existem brigas na família, e ninguém tem dinheiro ou quer colocar seu próprio dinheiro para desembaraçar os problemas judiciais dos imóveis herdados.

A solução é vender um dos imóveis herdados para poder pagar as custas judiciais, dividir a herança mais rapidamente e, assim, acabar logo com o problema.

Esta é uma maneira um pouco arriscada de comprar abaixo do valor de mercado. É preciso se cercar de alguns cuidados.

Um deles é a necessidade de autorização judicial para a venda do imóvel.

É também aconselhável ter algum advogado acompanhando o processo para ter certeza do desembaraço dos bens.

4.1.3. Partilha do divórcio

Na compra de um imóvel proveniente da partilha de um divórcio, os proprietários mais uma vez têm pressa de fazer a venda.

Nesse caso, o motivo é a quebra dos laços matrimoniais que os ligavam.

Muitas vezes essa separação não é muito amigável e é de comum acordo que se faça a venda do bem abaixo do valor de mercado, para que se encerre logo qualquer tipo de contato entre as duas partes.

Quando é esse o motivo da venda abaixo do valor de mercado, não há grandes riscos envolvidos.

Será necessária anuência por escrito das duas partes e certidões negativas.

4.1.4. Oferta inesperada

A oferta inesperada é muito usada por INVESTIDORES EXPERIENTES. Eles primeiro pesquisam e encontram o imóvel que querem comprar.

Assim que possível, fazem uma oferta inesperada, mesmo que o imóvel não esteja realmente à venda. Eventualmente, o proprietário pode aceitar.

Algumas vezes a região do imóvel teve uma rápida valorização e o proprietário ainda está com o preço antigo em mente.

4.1.5. Imóvel malcuidado

A oferta inesperada pode surtir ótimo efeito em imóveis descuidados. Imóveis antigos e mal cuidados recebem em geral pouca procura de compradores.

Ninguém gosta de se envolver com construção e reforma.

“Dá Muita Dor De Cabeça Lidar Com A Mão De Obra” pensa a maioria.

E dá mesmo!

Assim, não é raro haver muitos imóveis à venda nas imobiliárias que estão lá há vários meses.

Dessa forma, bastam você descobrir quais são esses imóveis antigos, mal cuidados e há muito tempo à venda e fazer uma oferta inesperada.

O proprietário pode aceitar!

4.1.6. Imóvel que você aluga

Outra situação ótima para fazer uma oferta inesperada é quando você está interessado no imóvel que você aluga.

Se você já mora há alguns anos nesse imóvel, já deve ter se apegado a ele e sentir que essa casa já não é mais somente uma casa, mas sim um lar.

Se esse já é o seu lar, por que não torná-lo seu de verdade?

Mais um grande motivo para comprar o imóvel que você aluga são os fortes laços de confiança já criados com o proprietário (se você for um bom inquilino, claro), e, nesse caso, ele não teria objeção em lhe vender o imóvel por um bom preço.

4.1.7. Imóveis em leilão

O leilão também é uma excelente forma de comprar imóveis abaixo do valor de mercado.

É possível comprar um imóvel através de leilão pela metade do que ele realmente vale.

Contudo, antes de se aventurar em comprar em leilão, é preciso entender o que você está fazendo.

Os leilões de imóveis podem ser judiciais eextrajudiciais.

Os leilões judiciais são fruto de uma ação judicial, ou seja, por algum motivo o proprietário do imóvel estava devendo dinheiro a alguém e não pôde arcar com o compromisso.